Vända hus? Var försiktig om du ansöker om undantag för huvudbostad

0
Vända hus?  Var försiktig om du ansöker om undantag för huvudbostad

Jamie Golombek: Det här senaste fallet involverade en skattebetalare i Vancouver som köpte, rev, byggde och sedan sålde tre hus under en sexårsperiod

Artikelinnehåll

Spekulationerna om att den federala regeringen skulle kunna införa en skatt på vinsten förknippad med din huvudsakliga bostad har tystnat de senaste månaderna, särskilt med ett sommar- eller höstval som potentiellt står för dörren, så husägare fortsätter att sälja – och dra nytta av – från betydande skattefria vinst vid försäljning av sin huvudbostad.

Annons

Artikelinnehåll

Men som vanliga läsare kommer att veta har Canada Revenue Agency under de senaste åren slagit hårt mot skattebetalare som, enligt dess uppfattning, olämpligt gör anspråk på undantaget för huvudbostaden, särskilt när det gäller vända hus. Om det fastställs att du regelbundet köper och säljer bostäder kan du nekas undantaget och potentiellt beskattas för eventuella vinster som 100-procentig beskattningsbar affärsinkomst, jämfört med en mer tilltalande 50-procentig beskattningsbar kapitalvinst.

Ett nyligen avgjort fall, som avgjordes tidigare denna månad, involverade en skattebetalare i Vancouver som köpte, rev, byggde och sedan sålde tre bostäder under en sexårsperiod. Skattebetalaren överklagade ett beslut från 2019 från skattedomstolen i Kanada.

Fallet gick upp för första gången hösten 2016, fortsatte under våren därpå och pågick i fem dagar. Skattebetalaren från 2004 till 2010 hade köpt tre hus, rivit dessa hus, byggt nya hus och sålt dem. CRA omvärderade skattebetalaren för hans beskattningsår 2006, 2008 och 2010 för att inkludera oredovisade affärsintäkter från försäljningen av dessa fastigheter. CRA bedömde också skattebetalaren för oredovisad GST i förhållande till fastighetsförsäljningarna. Påföljder bedömdes också enligt såväl inkomstskattelagen som punktskattelagen.

Annons

Artikelinnehåll

Även om skattebetalaren är en licensierad fastighetsmäklare i Vancouver, rapporterade han under de aktuella beskattningsåren endast blygsamma inkomstbelopp på mellan $15 000 och $20 000 per år som fastighetsmäklare.

De tre egenskaperna som ligger till grund för denna tvist har ett liknande faktamönster. Den första fastigheten köptes 2004 för 580 000 dollar. Efter förvärvet av fastigheten fick den skattskyldige rivningslov och rev det befintliga huset på fastigheten. 2005 fick han bygglov för att bygga ett nytt hus på denna fastighet. Han ordnade därefter byggandet av det nya huset, listade fastigheten för försäljning i början av 2006 och sålde den i april för cirka 1,4 miljoner dollar.

Den andra fastigheten köptes i juni 2006, cirka två månader efter att den skattskyldige sålde den första fastigheten. Köpeskillingen för denna fastighet var $890 000. Han fortsatte med att riva det befintliga huset och bygga ett nytt hus på marken. Fastigheten listades för försäljning i början av 2008 och såldes i mars 2008 för nästan 2 miljoner dollar.

Annons

Artikelinnehåll

Den tredje fastigheten köptes i augusti 2009 för cirka 1,1 miljoner dollar. Det befintliga huset revs och ett nytt hem byggdes på fastigheten, som såldes i november 2010 för nästan 2,3 miljoner dollar.

Vid Skatterättsnämnden gjorde den skattskyldige gällande att han hade förvärvat varje fastighet som bostadsort för sig själv och sin son och att han hade ockuperat varje fastighet under en tid innan han sålde den. Han hävdade då att han sålt varje hus för att han kände att hans skuld var för hög och han ville betala sina skulder.

Ändå, kort efter att han sålt varje hus, ådrog han sig mer skulder än han hade tidigare. Bolånebeloppet för det första huset var 812 500 USD, cirka 1,1 miljoner USD för det andra huset och 2,1 miljoner USD för det tredje huset. Som kammarrätten senare skulle anmärka: “En person som vill minska sin skuld skulle inte ådra sig mer skuld kort efter att ha sålt ett hus och betalat av den tidigare skulden.”

Annons

Artikelinnehåll

Den skattskyldige redovisade inte vinsterna från dispositionerna av dessa fastigheter eftersom han hade antagit att husen skulle kvalificera som hans huvudsakliga bostad och därför vara skattefria. På samma sätt rapporterade han inte något GST-ansvar för de tre försäljningarna eftersom han antog att han inte var en byggare i enlighet med punktskattelagen och därför var han inte skyldig att debitera GST.

Skatterättsdomaren ansåg att skattebetalarens “vittnesmål inte var trovärdigt” och att han “vanligtvis inte bebodde något av de tre bostäderna under någon tidsperiod.” Som ett resultat av detta kom domaren fram till att den skattskyldige inte kunde göra anspråk på de reavinstminskningar som skulle gälla om han hade sålt sina huvudsakliga bostäder.

“Enligt min mening,” skrev domaren, “är det mycket tydligt av bevisningen i detta mål att (skattebetalaren) drev utvecklingen av de tre bostäderna inom ramen för en fastighetsutvecklingsverksamhet som han bedrev som ensam ägaren, och att den vinst han tjänade därav intjänades på grund av inkomst.”

Annons

Artikelinnehåll

Skattedomstolen fann också att skattebetalaren ansågs vara en “byggare av bostadskomplexen” och borde ha debiterat moms på varje bostadsförsäljning.

Skattebetalaren överklagade den lägre domstolens beslut till Federal Court of Appeal, som behandlade fallet via videokonferens online i juni 2021. Den enda fråga som skattebetalaren tog upp inför appellationsdomstolen var huruvida han uppfyllde definitionen av en “byggare” för syftet med att debitera moms. Detta berodde på de faktiska och rättsliga rön som skatterättsdomaren gjorde om huruvida den skattskyldige drev en affär eller ett äventyr eller bekymmer i form av handel.

Annons

Artikelinnehåll

Kammarrätten granskade de tester som skulle beaktas för att avgöra om en vinst som realiserades vid försäljning av en fastighet var en inkomstvinst eller en realisationsvinst: arten av den sålda fastigheten, ägartidens längd, frekvensen eller antalet liknande transaktioner, det arbete som lagts ned på eller i anslutning till fastigheten, de omständigheter som låg till grund för försäljningen av fastigheten och slutligen den skattskyldiges motiv. Tidigare rättspraxis kallade detta senare motivtest, eller skattebetalarens avsikt, “en faktor av yttersta vikt.”

Efter att ha granskat alla bevis bedömde kammarrättens tre domare enhälligt att det inte fanns någon grund för att upphäva beslutet från Skatterättsdomaren att (skattebetalaren) drev en verksamhet med att förvärva fastigheterna, riva de befintliga bostäderna, bygga nya bostäder och sälja dem.” Den skattskyldige ansågs således vara byggherre enligt punktskattelagen, och borde ha tagit ut moms på försäljningen av var och en av de tre bostäderna.

[email protected]

Jamie Golombek, CPA, CA, CFP, CLU, TEP är verkställande direktör för Skatte- och fastighetsplanering med CIBC Private Wealth Management i Toronto.

Annons

Kommentarer

Postmedia har åtagit sig att upprätthålla ett livligt men civilt forum för diskussion och uppmuntrar alla läsare att dela sina åsikter om våra artiklar. Kommentarer kan ta upp till en timme för moderering innan de visas på webbplatsen. Vi ber dig att hålla dina kommentarer relevanta och respektfulla. Vi har aktiverat e-postaviseringar – du kommer nu att få ett e-postmeddelande om du får svar på din kommentar, det finns en uppdatering av en kommentarstråd du följer eller om en användare du följer kommenterar. Besök vår Riktlinjer för communityn för mer information och detaljer om hur du justerar din e-post inställningar.

liknande inlägg

Leave a Reply