Liberaler planerar att gå efter husflipper, men CRA gör det redan

3
Liberaler planerar att gå efter husflipper, men CRA gör det redan

Jamie Golombek: Om det har fastställts att du köper ett hem bara för att sälja det igen en kort tid senare, kan du beskattas för eventuella vinster som 100 % skattepliktig företagsinkomst

Artikelinnehåll

Med parlamentet tillbaka i full gång (om än bara i två veckor till tills de bryter för ett sex veckors vinteruppehåll), kan liberalerna snart formellt införa sin anti-flipping-skatt i ett försök att “minska den spekulativa efterfrågan på marknaden och hjälpa för att kyla överdriven pristillväxt” och göra det lättare för Canada Revenue Agency att omvärdera upplevda missbrukare av undantaget för huvudbostad (PRE).

Annons

Artikelinnehåll

Planen, som först utlovades som en del av partiets plattform inför valet, kräver att PRE tas bort för individer som säljer sin huvudsakliga bostad inom 12 månader efter köpet (eller överlåtelsen av äganderätten), och att vinsterna från försäljningen behandlas som skattepliktiga kapitalvinster med början beskattningsåret 2022. Det skulle finnas några anmärkningsvärda undantag: försäljning av ledig mark, försäljning av ett hem som förstörts, fördömts eller skadats på grund av naturkatastrofer eller katastrofer som orsakats av människor under 12-månadersperioden, ägarens tidigare hem har förstörts eller dömts ut, och en dödsfall, skilsmässa, separation, allvarlig sjukdom/skada eller byte av anställning för den verkliga huvudmannen under 12-månadersperioden.

Men skattemannen behöver inte vänta på ny lagstiftning för att gå efter husflisor. Under de senaste åren har CRA slagit ner mot skattebetalare som, enligt dess uppfattning, olämpligt gör anspråk på PRE. Om det fastställs att du köper en bostad i syfte att sälja den igen en kort tid senare, kan du nekas PRE och potentiellt beskattas för eventuella vinster som 100-procentig beskattningsbar affärsinkomst, jämfört med en mer välsmakande 50-per -cent skattepliktig kapitalvinst.

Annons

Artikelinnehåll

Ta det senaste fallet med en skattebetalare i Toronto-området som omvärderades som en “byggare” av CRA och bedömdes harmoniserad försäljningsskatt (HST) på försäljningen av sin lägenhet som hon hade haft i mindre än ett år. Därmed antog CRA att hon hade köpt fastigheten med avsikt att sälja den med vinst. Skattebetalaren hävdade dock att hon köpte fastigheten för att bebo som huvudbostad, men ändrade sig när hon förlovade sig, gifte sig och flyttade till USA.

Skattebetalarnas saga började redan 2007 när hon undertecknade ett avtal med en byggare om att köpa ett radhus för 413 000 dollar i Markham, Ont. Det var hennes avsikt när hon skrev på köpeavtalet att upplåta fastigheten som sin bostad. Hon tog slutligen fastigheten i besittning i maj 2011 och började fysiskt bo där samma månad. Även om hon träffade och inledde ett förhållande med sin nuvarande man, en amerikansk medborgare, redan i december 2010, var hon inte redo att ändra sin ursprungliga plan att bo i fastigheten.

Annons

Artikelinnehåll

Allt eftersom tiden gick växte skattebetalarens förhållande till sin dåvarande fästmö och blev permanent. I början av 2012 planerade hon att lämna Kanada i väntan på sin flytt till USA. Hon bestämde sig för att lista och sälja fastigheten runt april 2012 och den såldes i juni 2012 för $478 000, vilket gav henne en blygsam vinst efter provision.

Efter att ha sålt och lämnat fastigheten bodde hon en kort stund hos en släkting i Toronto-området innan hon emigrerade från Kanada i december 2012, och flyttade till USA, där hon bor till denna dag med sin nu man.

Under 2015 granskades och omvärderades skattebetalaren för skatteåret 2012 av CRA för oredovisade affärsinkomster som härrörde från avyttringen av radhuset. Nettointäkterna, efter försäljningsprovisionen, var cirka 43 000 USD och CRA klassificerade detta som affärsinkomst och beräknade skatt på 22 000 USD. Hon motsatte sig först den omprövningen, men CRA i februari 2017 bekräftade det till slut, och skattebetalaren valde, av okända skäl, att inte överklaga till Skattedomstolen och betalade skatten – i sin helhet – medan han bodde i USA

Annons

Artikelinnehåll

Hur hamnade hon då i Skatterätt i höstas?

Det visar sig att i juni 2018, “som ett slags ironiskt tack”, ansåg CRA henne vara en “byggare” enligt Accise Tax Act, och slog henne med 33 650 USD HST (efter rabatt), 20 000 USD i efterskottsränta och en straffavgift på 2 200 $ för icke-fil.

Den materiella frågan vid Skatterättsnämnden var om den skattskyldige skulle anses vara en byggherre som gjorde en skattepliktig försäljning när hon sålde fastigheten och därför var tvungen att debitera och efterge HST på denna.

Enligt punktskattelagen är en byggare någon som köper en bostad i det primära syftet att sälja eller hyra ut. Det utesluter specifikt en person som köper egendomen för personligt bruk och inte för att användas i ett företag eller ett äventyr i form av handel.

Annons

Artikelinnehåll

Domaren gick igenom de urgamla tester som används för att avgöra om en vinst som realiseras vid försäljning av en fastighet är en inkomstvinst eller en kapitalvinst: arten av den sålda egendomen, längden på ägandeperioden, frekvensen eller antalet av liknande transaktioner, det arbete som nedlagts på eller i anslutning till fastigheten, de omständigheter som låg till grund för försäljningen av fastigheten och slutligen den skattskyldiges motiv. Tidigare rättspraxis kallade detta senare motivtest, eller skattebetalarens avsikt, “en faktor av yttersta vikt.”

Skattebetalaren hävdade att hon hade för avsikt att bo i fastigheten, hon ockuperade den när den blev tillgänglig och hon flyttade ut “på grund av livsavgörande händelser” – hennes förlovning och efterföljande äktenskap – som fick henne att flytta till USA

Annons

Artikelinnehåll

CRA kontrade att skattebetalarens “motiv i början var att förvärva fastigheten för att sälja med vinst” med tanke på den korta innehavstiden och eftersom skattebetalaren “knappt” bodde i fastigheten.

Lyckligtvis för skattebetalarna höll domaren inte med och avbröt CRA:s HST-bedömning. “(Skattebetalaren) var en ensam arbetande person när hon åtog sig att köpa fastigheten 2007”, skrev domaren. “Tre år senare träffade hon en pojkvän. De förlovade sig. De lämnade landet tillsammans. De gifte sig. Allt eftersom omständigheterna förändras är det händelseförloppet tvingande för denna domstol, om inte (CRA).

Jamie Golombek, CPA, CA, CFP, CLU, TEP är verkställande direktör för Skatte- och fastighetsplanering med CIBC Private Wealth i Toronto. [email protected]

____________________________________________________________

För fler berättelser som denna, registrera dig för FP Investors nyhetsbrev.

____________________________________________________________

Annons

Kommentarer

Postmedia har åtagit sig att upprätthålla ett livligt men civilt forum för diskussion och uppmuntrar alla läsare att dela sina åsikter om våra artiklar. Kommentarer kan ta upp till en timme för moderering innan de visas på webbplatsen. Vi ber dig att hålla dina kommentarer relevanta och respektfulla. Vi har aktiverat e-postaviseringar – du kommer nu att få ett e-postmeddelande om du får svar på din kommentar, det finns en uppdatering av en kommentarstråd du följer eller om en användare du följer kommenterar. Besök vår Riktlinjer för communityn för mer information och detaljer om hur du justerar din e-post inställningar.

liknande inlägg

Leave a Reply